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酒店式公寓的含义

酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓。集住宅、酒店、会所多功能于一体,具有“自用”和“投资”两大功效,但其本质仍然是公寓。酒店式公寓既吸取了星级酒店的服务功能和管理模式,又吸取了信息时代写字楼的特点,拥有良好的通讯条件,可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务。

购买者拥有单元产权,既可以自住、出租,也可以转售,是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。相关的业态包括服务式公寓、白领公寓、创业公寓、青年SOHO、青年客栈等。

酒店式公寓引起的发展

中国引领亚洲地区旅游及酒店行业的快速发展,且商务休闲收入增长势头强劲。与一线城市相比,中国二、三线城市的酒店客房价格增长较为明显。城市新酒店陆续开业,政府投资兴建新的交通设施,这将进一步促进中国酒店客房价格稳步增长。中外酒店品牌继续扩张其营业版图,未来酒店的供需平衡将会是一项备受关注议题。

全球各类连锁酒店所占的比重分别为:豪华型5%,高档30%,中档37%,经济型20%,适用型8%。不过,经济型和适用型的酒店仅占28%,发展潜力较大。

酒店式公寓

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酒店式公寓的概念

酒店式服务公寓概念最早起源于欧洲,是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业。此种物业供游客短暂休息和停留,同时提供统一的上门管理,所以既有酒店的性质,又是个人的“临时住家”。

这就形成了酒店式公寓的雏形。简单的讲酒店式公寓是酒店式服务公寓式管理。提供公共的酒店式商业服务,酒店式公寓与住宅和酒店的区别是居家格局、服务内容的灵活,可根据客户需求来设置、私密性更强;酒店式公寓发展到现在,吸引客群以商务人士为主,同时也被一些白领用来作为“周转用房”临时居住和创作工作。

酒店式公寓产品的分类

酒店式公寓最终还是一种以居住为基本功能的产品,它的分类可以按提供的服务水平和设施的进行划分。经过历史的演变,小户型发展成各种形态,精装小户型、SOHO、酒店式公寓、酒店式服务公寓。酒店服务式公寓一般由专门的团队统一管理、提供各项服务,并且拥有良好的硬件及配套服务设施。国内的酒店式公寓最早出现在深圳,然后在上海、北京逐步拓展市场。

它们一般位于城市商业集中地区,CBD及高级住宅集中地区,主要客源是境外企业、跨国企业的驻华中短期办事人员和各国驻华领事以及部分国内企业家等。随着各地商品房内外销并行政策的贯彻,高质量、优服务寓所的需求量正逐年增长,而酒店式公寓这一新兴物业正好填补了市场的空缺,它以高级酒店式服务包装着居家式生活寓所的表现形式也受到了越来越多人的肯定。

酒店式公寓装修

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酒店式公寓的市场细分

自主与投资人群分类

社会的发展带来社会分工越来越细,同样酒店式公寓市场的发展也要求开发商对产品越来越精细的市场细分。酒店式公寓市场细分就是针对客户群体的特殊要求,规划酒店式公寓的产品设计、配套和服务,使产品更能满足目标客户的特殊需求。

精确的市场细分有利于产品更能满足目标客户的特殊需求,具有特色,从而使社区的居住人群更纯粹,提高了项目的吸引力,以及项目的投资价值。从过去的销售统计来看,自主与投资的人群基本各占50%,主要有以下几类:

高收入高学问人群

高收入、高学问的金领一族,已拥有一套以上住宅的富裕阶层,在畅享自然山水的同时又留念城市的繁华与便利,在城中购买一套酒店式公寓作为平时会友、休憩场所,他们对价格的敏感度低。只追求生活品质,享受城市的现代生活,喜欢具有相同喜好的人集聚一起,形成一个同质的居住区,进而形成一种居住的优越感。

企业管理层人员

他们的工作时间关系和人员轮替,所以通常只租房而不买房。由于住房补贴或收入水平高,他们对居住品质和服务的要求往往较高。由于公寓的服务低于酒店的价格,使酒店式公寓成为了他们最好的选择。通常由企业购买,作为高级管理人员、技术人员的福利住所。

投资者职业人

酒店式公寓项目大多位于地段成熟、配套设施齐全的区位,加上产品特色,升值潜力大,自然成为投资客的追逐对象。根据项目所处的位置,环境配套资源和市场细分的客户需求,开发商需在规划、设计、配置、建材选用、服务项目的设置等各方面进行系统的整合,才能建设出更加具有投资价值的产品。

经常往来的商务人士

经常往来的商务人员或SOHO族也形成了酒店式公寓的部分客户群体。由于业务或工作上的关系,他们需要商务方面的配套,同时考虑到降低成本,拥有酒店式服务的公寓成为理想的选择。

酒店

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酒店式公寓的未来发展

未来发展趋势

未来酒店式公寓市场需求希望值高,酒店式公寓产品市场逐步走向成熟,高品质产品呼之欲出。随着区域内CBD氛围的不断成熟,将有大量的办公、商业物业上市将大大提升区域的综合影响力,同时也为区域带来顶尖的实力消费群。这类人群实力雄厚、注重物质享受,且多数以单身为主,对交通便利、配套齐全、内部设施完善,可提供酒店式的物业管理、全方位服务的酒店式单身公寓产品视目以待。

酒店式公寓是现代服务业升级换代的必然结果,从对发达国家同类物业的考察情况来看,酒店式服务公寓是一个国家和地区发展到一定阶段后、发展和存在的一个物业类型。北京、 上海、 深圳现代服务业相对发达的城市,酒店式公寓市场供需两旺的现状,便是最好的例证。在高档租务市场中,客户的去留多数受服务水平的影响。与国际接轨的优质服务将极大提升物业的附加值,并对物业今后的投资潜力产生直接影响。

公寓

 

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